Heutzutage ist es üblich, beim Verkauf eines Hauses einen Kapitalgewinn zu erzielen. Einer der Vorzüge des niederländischen Steuersystems: keine Kapitalertragssteuer. Aber es gibt Bedingungen.
Kapitalgewinn beim Verkauf Ihres Hauses
Der Verkauf eines Hauses ist heutzutage ein erfreuliches Ereignis. Der Kauf eines Hauses ist jedoch ein Alptraum. Beide Vorgänge halten sich ziemlich die Waage. Das Erfreuliche daran: Der Angebotspreis wird überboten. Der Albtraum dabei: Sie müssen den Angebotspreis überbieten, um kaufen zu können.
Bei uns zu Hause haben wir den besten Bauunternehmer für das Setzen der Fliesen. Er erzählte mir, dass er sein Haus mit Gewinn verkauft habe, er aber genau diesen Gewinn dafür benutzen musste, um den Preis für das von ihm gekaufte Haus zu überbieten. Im Grunde hat er ein größeres Haus für die gleichen monatlichen Kosten.
Keine Kapitalertragsteuer?
In den Niederlanden gibt es tatsächlich keine Kapitalertragssteuer für Privatpersonen. Das ist auch der Grund, warum fast kein Unternehmen ein Haus kauft. Ein Unternehmen, das ein Haus verkauft, unterliegt der Kapitalertragsteuer. In einigen Ländern gibt es einen Steuervorteil für den Erwerb von Immobilien in Form eines Fahrzeugs, nicht jedoch in den Niederlanden.
Allerdings hilft der Arbeitgeber, wenn der Arbeitnehmer sich den Kauf des Hauses auf dem Wohnungsmarkt nicht leisten kann. Es kommt vor, dass Arbeitgeber eine Immobilie im Namen des Unternehmens kaufen, um den Arbeitnehmer unterzubringen. Der Vorteil für den Arbeitnehmer besteht darin, dass die vom Arbeitgeber verlangte Miete 18 % des Jahresgehalts nicht übersteigen darf. Kostenloses Steuerberatungs-Bonusmaterial!
Was sind die Bedingungen?
Die niederländische Regierung hat aus ihren Fehlern gelernt. Früher gab es keine Auflagen; also haben Sie Ihr Haus zu 100% finanzieren lassen. Eigentlich zu 120%, da man damals auch die Anschaffungskosten finanzieren konnte.
Man verkaufte das Haus, machte einen Gewinn, kaufte mit dem Gewinn den Porsche und finanzierte das nächste Haus wieder zum vollen Betrag.
Nun gibt es Regeln. Es gilt die Regel, dass Sie den erzielten Gewinn in Ihr nächstes Haus, d. h. Ihren Hauptwohnsitz, investieren müssen. Die Strafe dafür, dass Sie dies nicht tun, besteht darin, dass Sie die Hypothekenzinsen für den Teil der Hypothek, den Sie zu viel aufgenommen haben, nicht absetzen können.
Beispiel
Sie haben Ihr Haus vor 10 Jahren für 350.000 Euro gekauft, zu 100 % finanziert. Zum diesen Kredit haben Sie 120.000 Euro zurückgezahlt, so dass der Kredit für das Haus heute 230.000 Euro beträgt.
Sie haben das Haus für 550.000 Euro verkauft und das nächste Haus für 650.000 Euro gekauft. Sie haben für das nächste Haus einen Kredit von 650.000 Euro aufgenommen.
Der Veräußerungsgewinn beträgt 550.000 Euro minus 230.000 Euro. Das Restdarlehen beträgt 320.000 Euro. Das bedeutet, dass Sie für das nächste Haus, das 650.000 EUR kostet, nur ein steuerlich absetzbares Darlehen von 650.000 Euro minus 320.000 Euro Gewinn, also 330.000 Euro, aufnehmen können.
In Ihrer Steuererklärung sind 330.000 Euro Darlehen für das Haus steuerlich absetzbar, aber 320.000 Euro sind nicht absetzbar.
Feinabstimmung
Das obige Beispiel ist ein grobes Beispiel. Einige nicht abzugsfähige Kosten beeinflussen den Veräußerungsgewinn in geringerem Umfang. Außerdem wollen die meisten Menschen in der Wohnung ein neues Bad und eine neue Küche. Diese Renovierungsarbeiten werden vom Kapitalgewinn abgezogen, wenn für diese Kosten kein Kredit aufgenommen wurde.
Sie brauchen einen professionellen Hypothekenberater, wie Sie ihn bei Expat-Hypotheken finden können. Während des Beratungsgesprächs wird Ihnen erklärt, wie der mögliche Wertzuwachs Ihrer derzeitigen Wohnung im Finanzbericht des Hauses, das Sie kaufen möchten, berücksichtigt wird.
Ist diese Regelung nun gut oder schlecht?
Es kommt darauf an, wen Sie fragen. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass der Mann unbedingt den Porsche kaufen will, während die Frau weniger Hypothekenschulden vorzieht. Ich kann mich sowohl mit dem Mann als auch mit der Frau identifizieren. Da man nicht weiß, wie lange das Leben dauert, weiß man nicht, ob ein schnelles Auto diese Zeitspanne beeinflusst. Andererseits ist eine niedrige Verschuldung praktisch, wenn sich die Wirtschaftslage verschlechtert.
Steuern ist geil
Wir finden Steuer ist geil. Unser Team berechnet genau den Kapitalgewinn, der in das nächste Haus investiert werden soll, und das ist es, was uns begeistert. Diese Dienstleistung ist Teil des Steuererklärungsservice.
